Chi è il notaio, cosa fa per voi e perché non vi conviene che le sue competenze vengano affidate ad altri

In questi giorni, grazie al DDL sulle liberalizzazioni, si fa un gran parlare dei notai, di cosa fanno e di quanto guadagnano. Leggendo opinioni e pareri vari, mi sono resa conto di quanta poca chiarezza e di quanta disinformazione ci sia su questi argomenti, così ho deciso di parlarne, spero nel modo più chiaro e comprensibile possibile, e di rispondere ad eventuali domande e richieste di chiarimenti che potreste volermi fare nei commenti. 

Il Governo, con l’obiettivo dichiarato di fornire una semplificazione ai cittadini, ha varato un disegno di legge che consentirebbe, se approvato, al cittadino di acquistare un immobile non abitativo con la semplice autentica di un avvocato. Questo, secondo il Presidente del Consiglio, dovrebbe consentire al cittadino un maggiore risparmio e una velocizzazione dei traffici giuridici.

1) I COSTI
Quando il cliente esce dallo studio notarile dopo avere acquistato un immobile, pensa spesso che il notaio abbia intascato una cifra spropositata per aver solo "messo una firma". Quello che il cliente non sempre sa è che solo una piccola parte di quel che ha speso costituisce effettivamente l'onorario del notaio: il notaio è infatti per conto dell'acquirente sostituto di imposta, cioè è obbligato a versare all'Agenzia delle Entrate le imposte relative al trasferimento dell'atto, che variano dal 2% al 12% del valore dell'immobile, poi ci sono la tassa d'archivio, le imposte ipotecarie e catastali, l'imposta di bollo... 
A ciò si aggiunga che anche per l'acquisto di una cantinola da 3.000,00 Euro, o di un piccolo fazzoletto di terra, le imposte minime ammontano in totale a 1.127,50 Euro (ben più dell'onorario del notaio)!
Se davvero si vuole che il cittadino paghi meno per un acquisto immobiliare, forse si dovrebbe in primo luogo abbassare la tassazione...
Inoltre il Notaio offre, obbligatoriamente per legge, un'assicurazione per la eventuale responsabilità civile, e sempre a sue spese le infrastrutture tecniche necessarie per il collegamento telematico con la P.A., la cifratura e la trasmissione degli atti agli Uffici competenti (Registro delle Imprese, Registri Immobiliari, ecc.) e la conservazione degli atti stessi presso gli Archivi Notarili prima, e poi presso l'Archivio di Stato.
Ma i costi non sono certo finiti qui, ci sono gli importi relativi ai versamenti previdenziali, e soprattutto le spese, spesso nell'ordine di centinaia di Euro, per le visure ipo-catastali: le visure ipotecarie, non sempre facili da espletare e da "interpretare", sono quelle che chiariscono se su un immobile pendono ipoteche, pignoramenti, decreti ingiuntivi, sequestri, o semplicemente diritti altrui come una servitù di passaggio, che il notaio è obbligato a fare per voi.

Ah, sì.... e poi c'è l'onorario del notaio, soggetto ad IVA, che normalmente è inferiore all'1% del valore del bene. Sì, avete letto bene, di regola meno dell'1%. State pensando che le provvigioni di un agente immobiliare variano tra il 2 e il 4% a carico sia del venditore che dell'acquirente? Eh, sì, ci sto pensando anche io!

Venendo poi al fatto che il notaio "mette solo una firma", è bene chiarire che quello a cui il cliente partecipa, e cioè la lettura e la firma dell'atto, è solo la punta dell'iceberg di un lavoro di studio ben più complesso, che comprende l'istruttoria della pratica, le visure ipotecarie, l'indagine della volontà del cliente, la scelta della soluzione fiscale più vantaggiosa, e molto più spesso di quanto si possa immaginare, la risoluzione di ostacoli e problemi vari (mancanza di conformità catastale, presenza di soggetti minori o incapaci, vincoli che incidono sulla commerciabilità degli immobili, conformità edilizia dell’immobile, mezzi di pagamento tracciabili, eventuali sospetti di riciclaggio di denaro, rischi di accertamento dell’Agenzia delle entrate, ecc.), e dopo l'atto gli adempimenti tra cui la registrazione con la liquidazione e il versamento delle imposte, la trascrizione, il rilascio di copie conformi ed eventuali copie esecutive, ecc.

Laddove poi si faccia il confronto con altri paesi in cui non è presente un sistema di Notariato come il nostro (meno di quel che si pensi, come mostra l'immagine sopra riportata), come gli Stati Uniti o l'Inghilterra, si deve considerare che ciascuna parte paga un avvocato che gli rediga il contratto (quindi in totale vi sono due professionisti da pagare, mentre in Italia per legge il notaio è terzo imparziale tra i contraenti), che non sempre vi sono registri pubblici ove iscrivere il passaggio di proprietà, con conseguente facilità di frodi sull'identità e la proprietà - tanto che negli USA dopo le frodi sui mutui che hanno portato al crollo dei valori immobiliari l'amministrazione Obama ha invitato alcuni notai italiani per studiare il nostro sistema - e che quindi è necessario per le parti ricorrere anche ad un'assicurazione privata sulla proprietà. 
Questo in Italia non occorre, perchè il lavoro del notaio soffre di pochissime criticità, basti pensare che il contenzioso immobiliare, in un paese litigioso come il nostro, è appena dello 0,0029%.
Insomma, alla fine nei paesi dove non c'è un notariato di tipo latino la spesa è di molto superiore ed il risultato nettamente peggiore, come può vedersi dal grafico sottostante, che raffronta i costi di un atto di compravendita immobiliare in vari paesi.

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Nel DDL liberalizzazioni si prevede che il cittadino possa far preparare ad un avvocato il contratto e farglielo autenticare, però dovrebbe, a sua cura e spese, accertare la libertà dell’immobile da ipoteche, pignoramenti, ecc., provvedere alla registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate, alla sua trascrizione presso i Registri immobiliari, alla voltura catastale, e quindi presumibilmente rivolgersi a più professionisti diversi... ed il tutto dovrebbe avere un costo complessivamente inferiore? Io non credo proprio.
C'è poi da considerare che gli atti notarili sono conservati non solo dal Notaio stesso, ma dagli Archivi Notarili (Uffici direttamente dipendenti dal Ministero della Giustizia) per sempre; cosa succede invece dopo che l'avvocato che vi ha redatto l'atto, che voi avete magari smarrito, va in pensione?
Infine, ma non è cosa da poco, ogni due anni, tutti gli atti notarili sono ispezionati dagli Archivi, con sanzioni pesanti che arrivano fino alla destituzione, per chi sbaglia. L'atto notarile è quindi oggi una garanzia di tutela per l'acquirente che non trova uguali tra gli altri professionisti, che a quei controlli non sono tenuti.
Quindi, perchè avere meno tutele, soprattutto se poi non c'è nemmeno un risparmio?

2) I VINCOLI E LA BUROCRAZIA
 
Spesso si pensa al notaio come ad un'anziana cariatide seduta dietro una scrivania con una stilografica in pugno. Niente di più sbagliato! La categoria è formata anche da parecchi giovani, con un'altissima percentuale di donne, e nessun vincolo di ereditarietà (l'82% dei notai non è figlio di notaio, anche se spesso si pensa il contrario), ed è molto più dinamica di quanto si possa immaginare. Terminata la fase delle sottoscrizioni dell'atto, in poche ore si può già essere pronti per la registrazione telematica degli atti e per l'invio dell'atto e della nota di trascrizione ai Registri Immobiliari, sempre telematicamente. L'efficienza è altissima; piuttosto se vi sono vincoli, lacci e ostacoli ciò dipende dalle norme di legge, che impongono per esempio di dotarsi dell'Attestato di Prestazione Energetica anche per le donazioni immobiliari, o di variare le planimetrie degli immobili se non sono aggiornate, ecc. Se questi poi siano vincoli o tutele, sia per chi vende che per chi compra, è da valutare, certo è che il notaio è tenuto a rispettare e far rispettare la legge e non gli si può imputare l'eventuale astrusità delle norme.

In conclusione, il notariato italiano funziona, ed a costi contenuti assicura la sicurezza del mercato immobiliare, della proprietà e -per lo stato- della relativa tassazione in occasione dei trasferimenti, tant'è che economie emergenti come la Cina, la Russia, da ultimo la Thailandia, stanno adottando il nostro sistema mandando delegazioni a "studiarci", e allora... PERCHE' CAMBIARE QUELLO CHE FUNZIONA?

            IL NOTAIO E' UN VALORE, NON UN COSTO!